Покупка имущественных прав на объект незавершенного строительства

           

          Схема финансирования строительства жилья, при которой и происходит покупка имущественных прав на объект незавершенного строительства, в нашей современной жизни встречается довольно часто.

          При финансировании строительства жилья с покупателем заключается договор купли-продажи имущественных прав на недвижимость, строительство которой осуществляет продавец. 

           Законна ли такая схема? И какие риски существуют для покупателя?

           Прежде всего необходимо разобраться с термином «имущественные права».

           Имущественные права — это субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками правоотношений в связи с распределением этого имущества и обменом. Проще говоря, под имущественными правами могут подразумеваться любые права на имущество, отличные от права собственности.

            В данном случае предметом договора купли-продажи имущественных прав на недвижимость являются имущественные права на недвижимое имущество, а именно - право владения, пользования и распоряжения объектом недвижимого имущества, который будет создан в будущем.

            Частью 3 статьи 4 ЗУ «Об инвестиционной деятельности» инвестирование и финансирование строительства объектов жилого строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций, исполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта жилого строительства.

            Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами. 

            Вместе с тем, многие юристы считают заключение договоров купли-продажи имущественных прав на объекты недвижимости, которые строятся, законным, мотивируя это тем, что объектов в данных договорах выступает не сам объект жилого строительства, а имущественные права на него, а согласно Гражданскому кодексу Украины имущественные права могут быть объектом купли-продажи.

          Тем не менее, покупатель, решившийся на приобретение строящегося объекта недвижимости по такой схеме должен четко осознавать все риски, с ней связанные.

         Основной риск связан со сроком завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, которые могут затянуться на неопределенное время.

          Не менее опасным является момент с возможностью передачи имущественных прав на один и тот же объект нескольким лицам.

 

          Можно дать несколько рекомендаций тем, кто все таки решился на покупку имущественных прав на объект незавершенного строительства:

1. Проверить репутацию застройщика (как давно на рынке, не было ли проблем со строительством и сдачей в эксплуатацию других объектов).

2. Выбирать объект недвижимости, строительство которого находится в завершающей стадии.

3. Внимательно изучить условия договора (при этом лучше, конечно, воспользоваться помощью опытного юриста), особенно основные его моменты,

а именно:

- момент перехода права собственности на имущественные права, объект недвижимости (с момента заключения договора, осуществления оплаты, ввода объекта в эксплуатацию и т.п.);

- возможность уступки прав по договору третьим лицам;

- обязанность продавца обеспечить завершение строительства и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию в определенные сроки, а также его ответственность в случае нарушения этих сроков;

- на кого возложена обязанность по оформлению права собственности на недвижимость;

- гарантия продавца, что имущественные права на данный объект недвижимости не были переданы третьим лицам и не отягощены какими-либо ограничениями, обременениями или запретом к отчуждению;

- возможность досрочного расторжения договора покупателем и условия такого расторжения (в частности, предусмотрены ли штрафные санкции).

            Как видим, в договорах на покупку имущественных прав на объект незавершенного строительства содержится множество юридических нюансов и "подводных камней", да и сама сделка не простая. Поэтому, рекомендуем анализ таких договоров доверить юристам, а также, до совершения подобной сделки, - также обратиться к квалифицированным юристам за консультацией.

             

 Читайте также:

Как продать или купить корпоративные права?

Права владельцев жилья в спорах по недвижимости

Налог на недвижимость: как рассчитать платеж по налогу на недвижимость

Как снизить налог на недвижимость?

Правовые последствия невыполнения кредитных обязательств   

Новые правила государственной регистрации прав собственности на недвижимость

 

 

 

 

юридические услуги в Киеве

судебные споры по недвижимости

бесплатная юридическая консультация по недвижимости, представительство в суде

споры по недвижимости в хозяйственном праве

выполнение решений судов, исполнительное производство