Покупка имущественных прав на объект незавершенного строительства
Схема финансирования строительства жилья, при которой и происходит покупка имущественных прав на объект незавершенного строительства, в нашей современной жизни встречается довольно часто. При финансировании строительства жилья с покупателем заключается договор купли-продажи имущественных прав на недвижимость, строительство которой осуществляет продавец. Законна ли такая схема? И какие риски существуют для покупателя? Прежде всего необходимо разобраться с термином «имущественные права». Имущественные права — это субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками правоотношений в связи с распределением этого имущества и обменом. Проще говоря, под имущественными правами могут подразумеваться любые права на имущество, отличные от права собственности. В данном случае предметом договора купли-продажи имущественных прав на недвижимость являются имущественные права на недвижимое имущество, а именно - право владения, пользования и распоряжения объектом недвижимого имущества, который будет создан в будущем. Частью 3 статьи 4 ЗУ «Об инвестиционной деятельности» инвестирование и финансирование строительства объектов жилого строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций, исполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта жилого строительства. Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются исключительно законами. Вместе с тем, многие юристы считают заключение договоров купли-продажи имущественных прав на объекты недвижимости, которые строятся, законным, мотивируя это тем, что объектов в данных договорах выступает не сам объект жилого строительства, а имущественные права на него, а согласно Гражданскому кодексу Украины имущественные права могут быть объектом купли-продажи. Тем не менее, покупатель, решившийся на приобретение строящегося объекта недвижимости по такой схеме должен четко осознавать все риски, с ней связанные. Основной риск связан со сроком завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, которые могут затянуться на неопределенное время. Не менее опасным является момент с возможностью передачи имущественных прав на один и тот же объект нескольким лицам.
Можно дать несколько рекомендаций тем, кто все таки решился на покупку имущественных прав на объект незавершенного строительства: 1. Проверить репутацию застройщика (как давно на рынке, не было ли проблем со строительством и сдачей в эксплуатацию других объектов). 2. Выбирать объект недвижимости, строительство которого находится в завершающей стадии. 3. Внимательно изучить условия договора (при этом лучше, конечно, воспользоваться помощью опытного юриста), особенно основные его моменты, а именно: - момент перехода права собственности на имущественные права, объект недвижимости (с момента заключения договора, осуществления оплаты, ввода объекта в эксплуатацию и т.п.); - возможность уступки прав по договору третьим лицам; - обязанность продавца обеспечить завершение строительства и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию в определенные сроки, а также его ответственность в случае нарушения этих сроков; - на кого возложена обязанность по оформлению права собственности на недвижимость; - гарантия продавца, что имущественные права на данный объект недвижимости не были переданы третьим лицам и не отягощены какими-либо ограничениями, обременениями или запретом к отчуждению; - возможность досрочного расторжения договора покупателем и условия такого расторжения (в частности, предусмотрены ли штрафные санкции). Как видим, в договорах на покупку имущественных прав на объект незавершенного строительства содержится множество юридических нюансов и "подводных камней", да и сама сделка не простая. Поэтому, рекомендуем анализ таких договоров доверить юристам, а также, до совершения подобной сделки, - также обратиться к квалифицированным юристам за консультацией. Читайте также: Как продать или купить корпоративные права? Права владельцев жилья в спорах по недвижимости Налог на недвижимость: как рассчитать платеж по налогу на недвижимость Как снизить налог на недвижимость? Правовые последствия невыполнения кредитных обязательств Новые правила государственной регистрации прав собственности на недвижимость
судебные споры по недвижимости бесплатная юридическая консультация по недвижимости, представительство в суде |